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Al cierre del tercer trimestre de 2022, el Bajío continúa con el auge en la construcción relacionado con plantas para la fabricación de equipos de transporte, así como expansiones en naves de los sectores aeroespacial, automotriz y logístico.

El inventario industrial clase A de Querétaro y Guanajuato alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados, así como un aumento en los precios de salida respecto al trimestre anterior del 3.2%, así se dio a conocer en el reporte de actividades del sector industrial en Guanajuato y Querétaro, elaborado por Fernando Lara, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark.

En este reporte se indica que, aunque se registró una disminución en los valores de absorción neta y bruta respecto al trimestre anterior, el tercer trimestre destacó por la disminución en la tasa de disponibilidad para ambos mercados, al pasar de 3.2% a 2.9% entre el segundo y tercer trimestre del 2022.

Guanajuato
La incorporación de plantas del sector automotriz al cierre del trimestre incrementó de forma inusual los valores de absorción bruta y tuvo tres aspectos destacables: en algunos casos se localizaron fuera de los clústeres del sector automotriz, las naves tienen amplias dimensiones y la velocidad de construcción. El caso más sobresaliente es el corredor Apaseo que registró la entrada de una nave de 45,000 metros², construida en tres meses en el Parque Industrial Amistad Chuy María.

“Al cierre del tercer trimestre, se registraron expansiones en plantas para la producción del sector automotriz en el corredor Apaseo, así como para la fabricación de piezas de maquinaria pesada en el corredor de León. El volumen de construcción relacionado con expansiones representó el 80% del total que se está desarrollando. De esta forma, empresas con presencia en Guanajuato apuestan por el impulso de la producción en México”, señaló el analista de Newmark.

Agregó que, aunque en los últimos trimestres el inventario nuevo ha sido poco representativo, en corredores como el de Silao se incorporaron nuevas naves industriales en su parque Puerto Interior, las cuales presentan amplias ventajas por su proximidad al aeropuerto. Otro ejemplo fue el corredor Apaseo, que también registró el inicio de construcción de nuevas naves especulativas en el Parque Industrial Amexhe, que destaca por su proximidad a Querétaro.

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Un aspecto importante fue un cierre en el corredor de León, en una nave que corresponde a los precios más altos del mercado. Lo anterior reflejó la confianza de los inversionistas en los principales submercados de la región.

El registro de una absorción negativa correspondió a incorporaciones de naves nuevas especulativas en Silao, y absorciones positivas se registraron en los corredores San Miguel de Allende, Apaseo, León y Salamanca.

“Aunque el volumen de la producción en Guanajuato para actividades secundarias tuvo una reducción respecto al trimestre pasado, se mantiene una tendencia al alza en los últimos meses. Los sectores de alimentos y fabricación de maquinaria y equipo tuvieron un crecimiento en el valor de las exportaciones. Mientras que el sector de fabricación de transporte, el más importante del mercado de Guanajuato, tuvo una reducción”, apuntó Fernando Lara.

Querétaro
Por lo que respecta al mercado industrial en Querétaro, al cierre del trimestre se mantuvo la tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad, el volumen de construcción disminuyó ligeramente, y se incrementó tanto el precio de salida como la actividad relacionada con nuevo inventario. Con la entrada de nuevas naves ocupadas y la disminución en la tasa de disponibilidad, se espera un incremento en la demanda sobre naves existentes.

El descenso de la superficie industrial en construcción fue de 61,000 metros², la cual pasó de 369,000 a 308,000 metros² entre el segundo y tercer trimestre. Por otro lado, se anunció un nuevo parque industrial en el corredor Aeropuerto y el ingreso de un nuevo desarrollador industrial en el corredor Querétaro Norte, mediante la compra de un portafolio existente, para alcanzar un inventario industrial clase A de 6.4 millones de metros cuadrados al cierre del tercer trimestre de 2022.

“Los sectores de tecnología relacionados con la industria aeroespacial y automotriz, han anunciado a través de seis empresas inversiones de 9 millones de pesos para expansiones de sus plantas en los corredores Aeropuerto y El Marqués. Además, Amazon llegó al corredor El Marqués en una estrategia articulada, ya que junto a Guanajuato y Guadalajara se preparan para atender su creciente mercado ubicado en el Bajío”, informó.

Añadió que el incremento general en los precios se explica por la salida del mercado de naves con los menores precios. Los espacios industriales existentes activos se ubican en un clúster especializado próximo al aeropuerto y con las mejores adecuaciones del mercado.

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Aunque las naves disponibles impulsan un incremento en los precios de salida, la diversidad de opciones aún es alta para los corredores Aeropuerto y El Marqués. Mientras que en el corredor Querétaro Norte, se espera que para el siguiente trimestre las opciones en disponibilidad y precio aumenten con el ingreso de nuevas naves en Parque Industrial Querétaro y Finsa III. Por último, la tasa de disponibilidad continúa a la baja al pasar de 2.5% a 2.0%, respecto al anterior trimestre.

“Los valores de absorción y actividad tuvieron comportamientos atípicos, ya que para el caso del corredor Aeropuerto, el comportamiento de la absorción se debe al ingreso en el mercado de una nueva nave especulativa. Por otro lado, en el corredor El Marqués los valores de absorción se explicaron por desocupaciones; sin embargo, las incorporaciones de naves ocupadas elevaron el volumen de actividad en corredores con alta disponibilidad.

El papel de los proyectos BTS es tan importante, que las incorporaciones representaron en los valores de absorción bruta el 54% para Aeropuerto, 49% en El Marqués y 100% en Querétaro Norte”, apuntó el analista de la división de Investigación de mercados de Newmark.